不到400套房源，卖了一年多了还没卖完。如果说这样的情况发生在远郊或者是一些刚需板块，倒还可以理解。

但这种情况竟是发生在一直以来热度都非常高的主城TOP板块。近期我们发现，位于南部新城南站的嘉宏峰项目，2022年2月推出的381套精装现房房源，卖到现在还有100多套房源未售。

(资料图)

区域其他项目频频售罄，为何这家名为嘉宏峰的楼盘却去化缓慢？

381套房源卖了1年还没卖完

拿地6年多，嘉宏峰成南站“滞销盘”

2022年2月22日，位于南站的嘉华·嘉宏峰领取了全部房源销许，共计381套精装现房，当年2月26日项目迎来首开，据当时开发商方面表示，嘉宏峰首开当天去化8成。

然而，就在2022年5月，嘉宏峰开盘3个月后，有媒体表示项目的实际去化（仅住宅，认购+成交）有236套，占总房源的6成，与开盘当天释放的去化8成口径有所出入。

图源 某媒体2022.5截图

如今，1年多的时间过去了，当我们再次前往南京网上房地产查询项目的去化数据，发现项目的实际去化依然惨淡。

根据南京网上房地产数据显示，嘉宏峰截至目前总认购套数16套，总成交套数254套，住宅的总去化270套。项目依然还剩一百余套的住宅房源没有卖完。

图源 南京网上房地产

换句话说，从去年5月到现在，10个月的时间过去了，嘉宏峰的整体去化（认购+成交）也只有34套。

要知道同区域的万科星耀都荟，从首开到售罄收官，共700余套房源的去化，也只花了3个月的时间。嘉宏峰按照这样的去化速度，剩下的110余套房源，究竟要卖到哪年？

价格无优势、区属在江宁、土地缩水6年

嘉宏峰卖不动的背后有多重原因

精装现房、价格倒挂、南站片区，按照项目当时的销售卖点，这几大因素凑在一起，怎么都不该陷入“滞销”的困境。但嘉璟峰为何会卖得这么不好？

1、项目虽处南站，但却是江宁区的管辖，只能享受江宁区的教育配套。

嘉宏峰位于南站西片区，其实是属于江宁区，与同样属于南站片区，但是区属于雨花台区的南站东片区还是有些区别的。

图源 百度地图

教育配套来看，嘉宏峰周边的学校有南京市东山高级中学（南站校区）、南京晓庄学院滨河实验学校小学部，挂牌东山外国语分校、南京东山外国语学校分校南京宏运学校。

而东片区却是隶属于雨花台区的雨花外国语学校南站校区、雨花外国语小学附属幼儿园等。教育配置明显更胜一筹。

2、项目与周边二手房价格差别不大，没有价格优势。

其次，有不少购房者表示自己当初买房时，是看中了嘉宏峰和周边二手房价格存在倒挂的现象，有价格优势。事实是这样吗？

我们通过南京链家网统计了南站范围内的二手房价格，大家可以进行一下参考。目前整个南站成交单价最高的一套房源是位于雨花台区的万科九都荟，高达64583元/㎡，于2021年5月成交。

站西江宁区目前的几个小区二手房挂牌均价最低的是龙西新寓，仅有28891元/㎡，其余小区则基本在4.5-4.6万元/㎡，2022年几个小区的最高成交单价接近4.9万元/㎡，到了今年，最高成交单价也不过4.6万元/㎡。

数据来源 南京链家网 仅供参考

站东雨花台区除了含公寓的小区暂时不好统计挂牌均价外，其余几个小区的挂牌价都在4.6-5.5万元/㎡，2022年至今的最高成交单价也接连突破5万元/㎡。

嘉宏峰目前的销许均价约46423元/㎡，从价格上看，站东雨花台区的二手房价格的确还算坚挺，但嘉宏峰属于江宁区，项目与周边站西江宁几个二手房小区的价格并不存在什么价格优势。

3、项目仅有2栋楼，体量很小，难以形成一定规模的圈层。

嘉宏峰的项目体量非常小，仅有两栋住宅，在有限的体量里还打造了两栋低层的商业配套。小区的绿化和部分低楼层的房源采光会有影响。

另外，也是因为体量小的缘故，小区未来的入住人数有限，会比较难形成一定规模的业主圈层。

4、土地年限已缩水近6年。

最后，嘉宏峰本身还存在一些其他问题，例如土地年限缩水，2016年12月，香港嘉华拿下南站G89地块，如今项目的土地年限已缩水了近6年的时间。

嘉宏峰的产品定位也有些尴尬，如果作为改善，93、116、137㎡的面积太小，满足不了改善客的需求，另外价格无优势，所属江宁区也注定了嘉宏峰的学区，不可能是雨花台区的优质教育资源，再加上土地年限缩水，劣势还是有点多的。如果作为刚需来看，最低总价也要430万的价格又太高。你还会考虑吗？

“水土不服”的香港嘉华

在南京项目不多，问题不少

其实，嘉宏峰已经不是香港嘉华在南京打造的第一个项目了，2013年香港嘉华拿下迈皋桥G68地块，也就是后来的城北嘉誉山项目。

按理说香港嘉华在南京至今也深耕了将近10年时间，仅打造了嘉誉山、嘉宏峰和河西南的嘉璟峰三个项目，然而即便仅3个项目，也问题不少，被业主和购房者们诟病已久。

迈皋桥的嘉誉山项目交付后，却出现了小区地下车库不止一处渗水的情况，遭到业主们的投诉。

图源 南京广播电视台视频截图

项目整体体量也不算太大，13栋楼共1100余套房，卖了近3年才全部卖完，去化非常慢。二手房价格方面，也一直没有优势。

目前，嘉誉山的二手房挂牌均价仅约3.2万元/㎡，今年以来的成交均价也才2.8-3万元/㎡之间。而同区域的除了保障房小区和房龄较老的小区外，开盘、交付时间相差不大的星叶御景湾、中电颐和家园等小区的二手房无论是挂牌均价还是成交均价都远高于嘉誉山。

图源 南京链家网

南站的嘉宏峰项目此前在销售的过程中，就有媒体报道称项目存在偷面积的违规情况，样板间将建面约93㎡南向小房间的阳台进行了改造，不仅封闭了阳台，还将地板一路铺设到阳台，阳台和房间中间没有明显的界限示意，仅有两扇透明移门。

置业顾问表示：“拿房后移门可以拆掉，房间面积会增大。”但其实，偷面积是明令禁止的行为，偷出来的面积没有产权，也不受法律保护，并且擅自改变房屋用途，存在安全隐患。嘉宏峰此举其实是在误导购房者，也将这份风险转嫁给了购房者。

河西南的嘉璟峰去年年底时，就有业主不满项目“装修包以次充好，货不对板，强制买包”进行了维 权。据该业主投诉，项目此前橱柜宣传的是欧洲三大品牌品牌经过深挖发现已经破产，后被疑似嘉华子公司收购，充当白 手套，拉高装修包价格。”同时要求项目外立面升级为铝板。

图源小红书

如今，数月时间过去了，业主反馈称“装修包的问题应该不会解决了，外立面的升级问题，开发商一直没谈，要等街道组织了。”

无论是在售的嘉宏峰和嘉璟峰，还是早已交付的嘉誉山，香港嘉华在南京十年内打造的3个项目，都不亮眼。第一次被购房者诟病时，或许可以“水土不服”来开脱，但次次都出现不同的声音，可能不能再用这样的借口来粉饰了。

最后，我们也提醒各位购房者，越是在楼市行情不明朗的环境中，购房者买房越是要关注更多因素，例如位置、产品装修、品质以及开发商实力背景等，都要在考虑范围之内。

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